Компетентний співрозмовник. Щоб ваша квартира не потрапила до шахраїв

кореспондент
Записів: 33
Дата запису: 06.02.2014
Комментарів: 0

Як у цілому по Україні, так і в Кривому Розі ринок житла достатньо привабливий для різного роду махінацій. І тому підтвердження – десятки кримінальних справ. Отож, при здійсненні операцій з купівлі-продажу нерухомості слід бути дуже обережними та уважними. Щоб уникнути в майбутньому серйозних проблем, варто знати найтиповіші способи шахрайства. На цьому і наголошує гість «Червоного гірника» юрист Володимир Покришка.

– Схема навмисного приховування інформації, що дозволяє розірвати вже укладену операцію в збиток покупцю квартири, є однією з найпоширеніших, – говорить Володимир Олександрович. – Наприклад, у квартирі може проживати людина, яка перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, або пацієнт наркодиспансера, алкоголік, наркоман тощо. Ви, не знаючи про це, купуєте квартиру, а через деякий час родичі цієї людини звертаються до суду з довідкою про його неосудність і роз­ривають договір. При цьому суд, звичайно, ухвалює рішення про те, що покуп­цю квартири повинні повернути сплачені за неї гроші. Фокус, однак, у тому, що сума, вказана в договорі купівлі-продажу квартир, як правило, набагато менша за ту, яка реально була сплачена за квартиру. Це по-перше. А по-друге, немає ніякої упевненості в тому, що навіть ця сума буде вам повернена. Не менше турбот може спри­чинити і купівля квартири, в якій проживала людина, котра відбуває покарання в місцях позбавлення волі. Коли вона потрапляє до в’язниці, то знімається з реєстраційного обліку. Але при цьому права на мешкання в ній не втрачає. Таку квартиру цілком можуть продати вам. І лише після декількох років спокійного життя в новій квартирі ви раптом дізнаєтесь, що купили комунальну квартиру. А сусід ваш тільки-но вийшов на волю і нікуди виїжджати не збирається.

– Володимире Олександровичу, тільки уявляю, з якими фальшуваннями документів вам доводиться стикатися...

– У процесі оформлення операції купівлі-продажу квартири доводиться мати справу з великою кількістю різних доку­ментів. Саме вони служать підставою для здійснення операції, і саме з ними пов’язані різноманітні способи шахрайства. До способів, що найчастіше зу­стрічаються, підробки документів відносяться: переклейка фотографії (подібну підробку уважний громадянин може вия­вити сам, звернувши увагу на те, що видавлені букви на паспорті та на фотографії не збігаються), написання реквізитів документа не спеціальним чорним чорнилом, а іншими, нечіткість самої фотографії тощо; використання аркушів різних паспортів у паспорті одного громадянина (у таких підроблених документах, як правило, не збігаються серії та номери паспорта на сторінках, що уважний громадянин також здатний виявити само­стійно). А ще – проставлення підроблених штампів прописки (реєстрації) в паспортах (характерними ознаками даного способу підробки є нечіткість самого штампу прописки, відсутність збігу адреси прописки і номера відділення міліції, від­сутність штампу виписки з іншої адреси або адреси виписки номера відділен­ня міліції, на території якого знаходиться квартира), використання змонтованих ксерокопій документів, що засвідчують особу, використання закордонних паспортів, в яких не вказана адреса прописки (реєстрації), пред’явлення фальшивих платіжних документів, пред’явлення фальшивих документів, підтверджуючих володіння кварти­рою.

– Читачі «Гірника» повідомляють і про поширений спосіб шахрайства – під час обміну за дорученням. Як його уникнути криворіжцям?

– Відповідаю. Злочинці під приводом надання допомоги в обміні одержу­ють від власника квартири генеральну довіреність на право вчиняти будь-які операції з квартирою, потім оформляють договір купівлі-продажу квартири без участі власника і навіть його виписують з неї без відома останнього. Іноді в цілях незаконного заволодіння чужою житловою площею шахраї викорис­товують фіктивну довіреність на право розпорядження нерухомістю.

Досить часто пода­ються позови про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним як операції, вчиненої під впливом насильства та погроз. Продавець квартири по­передньо домовляється з родичами або знайомими про певну поведінку в суді, потім продає квартиру і через деякий час подає позов до суду про визнання до­говору купівлі-продажу недійсним на тій підставі, що він уклав угоду під впливом погроз з боку тих осіб, з якими він наперед домовився. У суді, при­родно, «жертва» і «той, хто примушує до здійснення операції», діють спільно і розігрують «спектакль». Результат справи залежить від того, наскільки прав­доподібно це відбуватиметься і чи вдасться переконати суд у тому, що справа йшла саме так. При продажу квартири, що є загальною сумісною власністю подружжя, необхідна згода іншого. Проте цілком реальна ситуація, коли по­дружжя вирішує «нажитися» на продажу квартири і наперед домовляється про спільні дії. Припустимо, вона була куплена в період шлюбу, але оформлена на одного з подружжя і другий в ній не прописаний. Якщо в пас­порті чоловіка-продавця стоїть штамп про реєстрацію шлюбу, то нотаріус обов’язково зажадає згоду на операцію дружини. Проте паспорт можна «втра­тити» і натомість одержати «чистий», без штампу про реєстрацію шлюбу. В цьому випадку після здійснення операції дружина може подати позов до суду про визнання операції недійсною на тій підставі, що в неї не запитали згоди, а вона була проти. У результаті суд усе поверне на свої місця, а покупцю будуть повернені (можливо) гроші в сумі, обумовленій у договорі купівлі-продажу. Недійсним може бути визнаний договір купівлі-продажу квартири у разі ви­знання недійсним первинного договору передачі квартири у власність. У цьо­му випадку також може мати місце зловмисна змова проживаючих у квартирі осіб.

Хоча й рідко, але все-таки зустрічаються випадки неправомірного заволодіння квартирою без її оплати (повної, часткової або наперед обумовленої суми). Злочинець, при купівлі квартири, просто не виплачує гроші або части­ну обіцяної суми за здійснення операції. При цьому нерідко потерпілими ста­ють соціально деградовані особи (п’яниці, наркомани тощо), люди похилого віку, психічно хворі та інші. Злочинці для отримання згоди на приватизацію та оформлення документів або довіреності на право здійснення операції використовують вельми різноманітні способи впливу на громадян, від «стимулюючого» підштовхування до добровільної згоди (клієнта можуть споювати або непомітно застосовувати психотропні засоби) чи до прямої загрози фізичної розправи, тортур.

– Відомі випадки, коли жертвою шахраїв стає людина, яка здає власну квартиру орендарям на довгий час.

– Орендуючи квар­тиру, шахраї купують бланк свідоцтва про смерть, вписують туди дані госпо­даря, виготовляють заповіт і звертаються в державну нотаріальну контору за свідоцтвом про право на спадщину квартири. Після цього житлова площа продається. Господар, повер­нувшись додому, знаходить у квартирі нових мешканців і дізнається від них про свою смерть.

Також продаються квартири, що знаходяться під забороною на відчуження. Такі варіанти можуть пропонуватися покупцям за під­робленими документами.

При продажу квартири за явно сумнівною довіреністю, є змова між шахраями та реальним власником. Останній видає довіре­ність на здійснення операції від свого імені, а потім її анулює. Після здійс­нення операції купівлі-продажу звертається до суду, стверджуючи, що квар­тира пішла від нього проти його волі. Суд, природно, приймає сторону «обдуреного» власника. Є й інший варіант: у довіреності ставиться «непра­вильний» підпис, карлючка, яку потім у судовому порядку, через експертизу почерку, можна визнати за ту, що належить не «тій» особі. Підсумок той са­мий: операція купівлі-продажу визнається недійсною.

Ще один варіант – операція, яку легко розірвати. Операція вчиняється так, щоб надалі її було легко визнати в судовому по­рядку недійсною з двосторонньою реституцією. Це означає, що продавцю по­вертається назад квартира, покупцю – грошова сума, вказана в договорі. За­звичай у такому договорі вказується сума по експертній оцінці, яка в декілька разів мен­ша за реальну. Її занижують, щоб заощадити на послугах нотаріуса або уник­нути оподаткування.

Для оформлення операції з вашою участю шахраї навіть відкривають псевдонотаріальну контору. Нотаріус може бути і справжній, але аферисти дуже технічно підведуть до його двійника (шахраї-аси роблять це прямо в стінах справжньої нотаріальної контори). Тому треба бути дуже уважним під час купівлі-продажу житла!

Бесідував Микола Крамаренко, "Червоний гірник".

0 коментарів

Останні записи в блогах